Acheter un bien immobilier avec des cryptos non déclarées : comment faire ?

Acheter un appartement ou une maison avec des cryptos est possible, mais pas sans contrôle. En pratique, les cryptos sont presque toujours vendues contre des euros avant l’achat, et le notaire comme la banque vous demanderont d’où viennent les fonds. Si vos plus-values ou vos comptes à l’étranger n’ont jamais été déclarés, mieux vaut régulariser avant de signer l’avant-contrat.

Ce guide explique ce que vérifient le notaire et la banque, ce que vous risquez si vos cryptos n’ont pas été déclarées, ce que coûte la vente de vos cryptos pour financer l’achat, et comment constituer un dossier solide avant la signature.

Peut-on acheter un bien immobilier avec des cryptos ?

Oui, de deux façons : en vendant ses cryptos pour payer le prix en euros, ce qui est la voie habituelle, ou, plus rarement, en remettant directement des cryptos au vendeur.

La voie habituelle : vendre ses cryptos, puis payer en euros

Le prix d’une vente reçue par un notaire est payé par virement au-delà de 3 000 € (CMF, art. L. 112-6-1). Vous vendez donc vos cryptos sur une plateforme, rapatriez les euros sur votre compte bancaire, puis virez la somme au notaire. C’est la solution la plus simple : une fois la conversion faite, l’opération se déroule comme n’importe quel achat.

La voie directe : remettre des cryptos au vendeur

Elle est possible en théorie, si le vendeur l’accepte. Faute de prix en argent, l’opération s’analyse en principe en un échange plutôt qu’en une vente (C. civ., art. 1702), ce qui impose une rédaction adaptée des actes. Elle suppose surtout une logistique et des précautions juridiques propres :

• Le séquestre avant la signature. L’indemnité d’immobilisation, ou le dépôt de garantie, est versée à la signature de l’avant-contrat et conservée jusqu’à l’acte authentique. Le compte du notaire ne peut pas recevoir de cryptos : il faut organiser ce séquestre auprès d’un prestataire de conservation, avec des règles claires de restitution ou d’attribution au vendeur.
• Le risque de volatilité. Entre l’avant-contrat et l’acte authentique, le cours peut varier fortement. Le contrat doit dire qui supporte ce risque : indemnité exprimée en euros avec un mécanisme de complément, séquestre en stablecoins, ou fourchette au-delà de laquelle les parties peuvent renégocier.
• La valorisation. Il faut fixer la source de cours de référence, le moment de la conversion et la règle d’arrondi, pour que le prix en euros retenu dans l’acte soit incontestable. C’est aussi sur cette valeur que sont calculés la plus-value de l’acquéreur et l’impôt du vendeur.
• Le déroulé de la transaction. Transfert le jour de la signature, éventuellement précédé d’une transaction de test, frais de réseau, nombre de confirmations attendues avant de constater le paiement.
• La preuve. L’identifiant de la transaction, l’adresse de destination et une attestation du prestataire permettent au notaire de constater le paiement dans l’acte.

Cette voie n’apporte aucun avantage fiscal à l’acquéreur : remettre des cryptos en échange d’un bien est une cession imposable, exactement comme une vente contre des euros (CGI, art. 150 VH bis). Le vendeur, lui, doit souvent convertir les cryptos reçues et reste imposé sur sa plus-value immobilière. Elle est donc peu utilisée en pratique. Nous la voyons surtout chez des acquéreurs résidents fiscaux à l’étranger qui achètent un bien en France, et dont la fiscalité de leurs cryptos relève de leur pays de résidence.

Pourquoi le notaire et la banque demandent l’origine des fonds

Le notaire, la banque et l’agent immobilier sont soumis aux obligations de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme (CMF, art. L. 561-2). Face à une opération importante ou inhabituelle, ils doivent se renseigner sur l’origine des fonds (CMF, art. L. 561-10-2). Des fonds issus de cryptos, surtout lorsqu’ils arrivent d’une plateforme étrangère, déclenchent presque toujours cet examen.

Lorsqu’ils ne peuvent pas obtenir les informations requises, ces professionnels ne doivent pas exécuter l’opération (CMF, art. L. 561-8). La déclaration de soupçon ne vise pas seulement le blanchiment : elle couvre aussi les sommes susceptibles de provenir d’une fraude fiscale (CMF, art. L. 561-15). Des plus-values crypto jamais déclarées entrent dans ce champ.

Pour aller plus loin sur le point de vue des banques, voir notre article Pourquoi ma banque ne veut-elle pas que j’achète du bitcoin ?

Que risquez-vous si vos cryptos n’ont jamais été déclarées ?

Un achat immobilier met en lumière, d’un coup, des années d’opérations. Trois omissions sont fréquentes, et chacune a ses conséquences :

• Plus-values non déclarées. Chaque vente de cryptos contre des euros, ou contre un bien ou un service, est imposable au-delà de 305 € de ventes dans l’année (CGI, art. 150 VH bis). L’administration peut réclamer l’impôt éludé, avec l’intérêt de retard de 0,20 % par mois (CGI, art. 1727) et, en cas de contrôle, des majorations.
• Comptes ouverts sur une plateforme étrangère non déclarés. L’amende est de 750 € par compte non déclaré et par année, portée à 1 500 € au-delà de 50 000 € (CGI, art. 1736, X). Un redressement lié à ces comptes est majoré de 80 % (CGI, art. 1729-0 A), et le délai de reprise passe de trois à dix ans (LPF, art. L. 169).
• Fonds dont l’origine ne peut être justifiée. Face à des sommes importantes inexpliquées, l’administration peut demander des justifications (LPF, art. L. 16) et, à défaut de réponse, taxer d’office ces sommes comme des revenus d’origine indéterminée (LPF, art. L. 69). Ce scénario est souvent plus lourd que l’imposition de la plus-value elle-même.

Le contexte rend ces risques plus concrets. Depuis le 1^er janvier 2026, les plateformes collectent les données de leurs clients au titre de DAC 8, et les premiers échanges entre administrations fiscales auront lieu en 2027. Vous pouvez estimer le coût d’un redressement avec notre simulateur de redressement et vérifier les années encore contrôlables avec notre outil délai de reprise.

Vendre ses cryptos pour financer l’achat : combien d’impôt prévoir ?

La vente qui finance votre achat est elle-même imposable, l’année où vous la réalisez. La plus-value ne se calcule pas actif par actif mais à l’échelle de tout votre portefeuille : on retient la part du prix total d’acquisition correspondant à la fraction du portefeuille vendue (CGI, art. 150 VH bis, III). Elle est imposée à 31,4 % au prélèvement forfaitaire unique (12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux), ou au barème progressif sur option.

Deux conséquences pratiques : prévoyez la trésorerie nécessaire au paiement de l’impôt l’année suivante, et vérifiez votre prix total d’acquisition, qui tient compte de vos ventes passées. Si d’anciennes ventes n’ont pas été déclarées, ce calcul doit être reconstitué depuis l’origine. Notre simulateur flat tax ou barème vous aide à choisir le mode d’imposition le plus favorable.

Régulariser avant l’achat : la méthode

Une régularisation spontanée, déposée avant tout contrôle, vous permet de vous présenter chez le notaire avec un dossier complet et une situation fiscale à jour. Elle se déroule en cinq étapes :

1. Reconstituer l’historique de toutes vos opérations, sur les plateformes comme sur vos wallets personnels, depuis le premier achat.
2. Recalculer les plus-values de chaque année non prescrite selon la méthode légale du portefeuille.
3. Déposer les déclarations rectificatives et les déclarations de comptes à l’étranger (formulaire 3916-bis) manquantes.
4. Payer l’impôt et l’intérêt de retard à réception des avis, sans les majorations les plus lourdes réservées aux redressements.
5. Constituer le dossier de traçabilité destiné au notaire et à la banque : synthèse des flux, rapport d’audit et preuves de la régularisation.

Pour savoir si votre situation appelle une régularisation et sur quelles années, faites notre diagnostic en 2 minutes.

Quels documents préparer pour le notaire et la banque ?

• Les relevés et exports d’historique de chaque plateforme utilisée, depuis l’ouverture du compte.
• Les justificatifs des investissements initiaux : virements depuis votre compte bancaire, reçus d’achat.
• Les adresses de vos wallets personnels et les transactions qui les relient aux plateformes.
• Vos déclarations de plus-values (formulaire 2086) et de comptes à l’étranger (formulaire 3916-bis), ou les déclarations rectificatives déposées.
• Une note de synthèse ou un rapport d’audit retraçant le chemin des fonds, du premier achat jusqu’au virement destiné au notaire.

Plus le dossier est complet et cohérent, plus l’examen est rapide. Un dossier préparé par un avocat permet aussi de répondre précisément aux questions complémentaires du notaire ou de la banque.

Quand faut-il s’y prendre ?

Le plus tôt possible, idéalement avant la signature de l’avant-contrat (promesse ou compromis). La reconstitution d’un historique et le dépôt des déclarations prennent plusieurs semaines, alors que le délai entre compromis et acte authentique est souvent de deux à trois mois. Attendre la demande du notaire expose à un report de la signature, voire à la perte de l’opération.

Si le compromis est déjà signé, il reste possible de régulariser : prévenez votre notaire que le dossier d’origine des fonds est en cours de constitution, et transmettez-lui les justificatifs au fur et à mesure.

Notre équipe vous accompagne pour la régularisation fiscale de vos cryptos et, en cas de demande de l’administration, lors d’un contrôle fiscal crypto.

Sources : C. civ., art. 1702 ; CGI, art. 150 VH bis, 1727, 1729-0 A et 1736 ; LPF, art. L. 16, L. 69 et L. 169 ; CMF, art. L. 112-6-1, L. 561-2, L. 561-8, L. 561-10-2 et L. 561-15 ; directive (UE) 2023/2226 (DAC 8).

Cet article présente les règles applicables au 7 octobre 2026 et ne constitue pas un conseil juridique. Chaque situation appelle une analyse propre.